<<不動産売却について>>鹿児島、日置の不動産のご相談は、丸田不動産合同会社へ！

マンションや家（住宅・戸建て）、アパート、土地など不動産売却の相場をオンラインで無料査定！

マンション売却、一戸建て売却、家売却、物件売却、土地売却・お見積りなら

丸田不動産にお任せください！

戸建て住宅の「建物」については、数年前まで、その状態にかかわらず築年数で一律に評価されていました。そこで国土交通省では、有識者による検討委員会を経て、平成26年3月、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として参照できるよう「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定しました。この「指針」を踏まえ、中古戸建て住宅の売却時のポイントを見ていきましょう。

「指針」では建物評価の基本的な考え方として、①建物を基礎・躯体（柱）部分と内外装・設備部分に区分する、②基礎・躯体（柱）は性能に応じて耐用年数を設定する、③適切な内外装・設備のリフォームを行えば、部位ごとに価値が回復・向上する、の3点を挙げています。また、この考え方を市場に定着させる取り組みとして、平成27年7月には、宅地建物取引業者が価格査定に用いる「価格査定マニュアル」（（公財）不動産流通推進センター作成）を改訂し、「建物」の適切な評価がなされるようになってきています。

　これらを踏まえ、中古戸建て住宅を売却する際のチェックポイントを見てみましょう。

　●建物が部位別に査定されていますか？

　●リフォーム・修繕した結果が査定に反映されていますか？

　●築年数のみに基づいて建物を査定されていませんか？

　●既存住宅瑕疵保険に適合したことが査定されていますか？

　「えっ、既存住宅瑕疵保険って？」という方もいらっしゃると思いますので簡単にご説明します。

既存住宅瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度で、売却後に瑕疵（不具合）が見つかった場合、買主が保証を受けられるというものです。売却後のトラブルを未然に防ぐことができますので、売却を依頼する宅地建物取引業者に相談してみてはいかがでしょうか。

なお、皆さまの中には買い替えを検討されている方も多いと思います。次も戸建て住宅を購入したいとお考えの方は、購入する物件を選ぶ際に、上記の建物査定のポイントを押さえていただくとともに、以下の点を意識しながら建物の維持管理をしていきましょう。売却することになった時にきっと役立ちます。

　●建物は時間の経過とともに劣化しますが、屋根・外壁の塗り替えや給排水管の清掃・交換     等、適切な維持管理をすれば、資産価値の維持・向上につながります。

　●リフォーム・修繕によって、売却時の価格が上がる可能性があります。

　●どのような維持管理、リフォーム・修繕をしたかについて記録（履歴）を残しておけば、売却しやすくなります。

「土地活用」とはよく使われる言葉ですが、なぜ土地活用が必要で、どのような土地活用が有効なのでしょうか。土地活用についての基本的な知識を整理してみましょう。

【毎年かかるコストがある】

土地を保有していると、何もしなくても、毎年、固定資産税や都市計画税というコストがかかります。つまり、土地を十分に利用しているか、土地を活用して収益を生み出していなければ、単純計算でもマイナスになっていることになります。

 

【空き家認定のリスクも】

土地の上に遊休建物が残っている場合、防犯上の問題、崩壊など物理的な危険性、悪臭など衛生上の問題があり、近隣に対する迷惑にもなります。

また、2015年2月から「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法）が施行されています。この法律では、たとえば、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのあるなどの要件を満たした物件が「特定空家等」とされ、強制的に解体されるリスクなどがあります（解体費用は所有者持ちとなります）。

住宅用地の場合は、特例により固定資産税は軽減されますが、「特定空家等」に認定された場合、優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が数倍にまで増加する可能性があります